Buy to let

Investoren sind stets auf der Suche nach interessanten Objekten. Besonders interessant sind hier z. B. Objekte in Skigebieten oder an Seen oder in der Nähe von unbebaubaren Naturschutzgebieten – also ‘mit schöner Aussicht’.

Nachdem es in vielen dieser Regionen oft kaum mehr möglich ist Zweitwohnsitze zu errichten, sucht man oft nach alten Hotels, oder Campingplätzen oder anderen Flächen die z. B. auf Sondergebiet des Baulandes Tourismusbetrieb (SOTB) gewidmet sind.

Gerade in touristischen Regionen gibt es oft Probleme, dass z. B. keine Nachfolger für ein Hotel vorhanden sind. Oft treten dann Investoren an die Besitzer heran und bieten an das Hotel / die Liegenschaft abzukaufen und zu übernehmen.
Oft kann man nun im Vorfeld auch noch versuchen über die Gemeinde zusätzliche Flächenumwidmungen (auf SOTB) zu beantragen. Jede zusätzlich mögliche Flächenumwidmung steigert natürlich den späteren Verkaufswert für den Betrieb, und erhöht die Verdienstmöglichkeiten für den Investor.
Welcher Bürgermeister wird es schon einem Einheimischen Betreiber verwehren, wenn dieser seinen Betrieb erweitern will (und er von einem etwaigen Verkauf ev. auch noch nichts ahnt)?

Nach erfolgreichen Flächenumwidmungen oder ev. auch schon davor, treten die Investoren schön langsam an die Gemeinde heran und erzählen was sie mit dem Areal vorhaben.
Vielfach ist nun erstmalig die Rede von Chalets. Natürlich weil dies ja ‘im Zeichen der Zeit steht’ – die Leute wollen sich einfach auch selbst versorgen. Nicht immer werden auch touristisch übliche Objekte wie ‘Speisesaal’ in den Plänen vorgesehen.
Der Gemeinde verspricht man jedefalls unzählige neue touristische Arbeitsplätze. Meist freut man sich auch in der Gemeinde – endlich investiert mal jemand.
Meist erst wenn sich die Investoren sicher sind dass ein passendes Projekt möglich ist, wird das Grundstück dem Vorbesitzer abgekauft. (Bauland kostete in Hinterstoder z. B. 2019 ~ 100€/m2)

Vom Investor wird nun eine Webseite erstellt in der das geplante Vorhaben möglichen Käufern schmackhaft gemacht wird. Allerdings wird das ‘touristische Projekt’ hier nicht als GmbH oder ähnliche Unternehmensform vermarktet, sondern, ähnlich dem Erwerb einer Eigentumswohnung, als Projekt bei dem jeder ‘Teilhaber’ im Prinzip nur Anteile an der gesamten Liegenschaft erhält. Nachdem das Projekt ‘touristisch’ ist, erhalten die zukünftigen Eigentümer zwar ein Eigentumsrecht aber (meist) kein Wohnrecht. Meist weil z. B. tlw. Ausnahmen für ‘Managerwohnungen’ möglich sind – oder es gar wie bei Alprima in Hinterstoder passiert, eine geschossweise Flächenwidmung auf einmal in bestimmten Geschossen auch Zweitwohnsitze erlaubt. Bevorzugt werden dabei die obersten Geschosse – Penthouse – Wohnungen.
Der Käufer kann also das Eigentum an einer bestimmten Wohnung erwerben, darf darin aber (meist) weder einen Hauptwohnsitz noch einen Nebenwohnsitz begründen. Beworben wird das Investment als ‘gute Wertanlage’ mit ‘Enkerlfähigkeit’ und guter Rendite – die ’emotionale Komponente’ die es hier gibt, ist ein gutes Verkaufsargument.

Der Investor vermittelt dazu den Käufern auch einen Betreiber der mit Ihnen mehrjährige Verträge abschliesst und diesen verspricht das Objekt touristisch zu vermarkten. Es werden hier z.b. auch Renditen von 6% genannt. Der Käufer darf das Objekt auch ein paar Wochen im Jahr selbst nutzen wird ihm gesagt. Teilweise gibt es dann je Bundesland/Betreibervertrag andere Einschränkungen. (was die Dauer anbelangt, ob er überhaupt seine eigene Wohnung buchen darf, …)
Die Quadratmeterpreise liegen dann teilweise nun schon bei 11.000€ / m2 -> bei 90m2 kostet dann also so ein Chalet schon oft 1.Mio€!
Ob es stimmt dass wie vielfach erzählt wird, dass die oft anderssprachigen Käufer die Einschränkungen des Modells nicht zur Gänze verstehen und ev. zur Ansicht kommen, dass sie hier irgendwann dann doch auch einen Zweitwohnsitz begründen dürfen können, können wir nicht bestätigen. Wir haben auch Aussagen gefunden dass nach Auslaufen der Betreiberverträge diese Objekte zu Zweitwohnsitzen werden, aber warum das so sein sollte ist uns schleierhaft – die Auflagen der touristschen Widmung gehen aus unserer Sicht doch nicht verloren nur weil die Betreiberverträge auslaufen…

Sobald genügend ‘Erste’ Käufer gefunden sind, kann mit dem Bau begonnen werden.
Dies ist auch einer der Vorteile des Modells aus Sicht der Investoren ist hier eine gute Liquidität gegeben.
Das Grundstück wird parifiziert und mit jedem Kauf ‘eines Objekts’ wird wieder ein neuer zusätzlicher Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Das Bild anbei zeigt z. B. die Bauphase des neuen Berghotels – Triforet und der Chaltes darunter in Hinterstoder.
Zitat: ‘Behutsam und naturnah wird das geschichtsträchtige Hotel eines ehemaligen traditionsreichen Familienbetriebes bei der Mittelstation revitalisiert und in exklusives, stilvolles Resort auf internationalem Level gebracht.’ bzw. lt. Kronen Zeitung: ‘ Man will so wenig wie möglich vom Baumbestand abholzen, da der Charakter eines lichten Waldes erhalten bleiben soll.’