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am 18. August

Wohnen muss endlich wieder leistbar werden

Die Redaktion - Unser 30-Punkte-Programm.

Zwei Wohnhäuser

Wohnen wird immer teurer und für viele DurchschnittsverdienerInnen und vor allem junge Menschen immer schwerer leistbar. Auch in Linz steigen die Mieten und die Immobilienpreise. Im Februar 2017 wurde der neue Zahlenspiegel der Statistik Austria veröffentlicht: Demnach sind die Mieten im Jahr 2016 um 3,1 Prozent gestiegen. Die durchschnittliche Inflation betrug demgegenüber 0,9 Prozent. Die Gehaltsentwicklung (brutto) lag bei ArbeiterInnen bis 2015 seit dem Jahr 2000 unter der Inflationsrate, bei Angestellten etwa parallel zur Inflationsrate.

Besonders hohe Nachfrage auf erschwingliche Mietwohnungen

Aufgrund stagnierender bzw. rückläufiger Realeinkommen breiter Bevölkerungsschichten konzentriert sich die Nachfrage vor allem auf erschwingliche Mietwohnungen. Zwischen 2000 und 2014 gingen die mittleren realen Nettojahreseinkommen der unselbständig Erwerbstätigen um 3% zurück. Von den Einbußen sind dabei vor allem die unteren Einkommensschichten betroffen. Während die höheren Einkommen (des 3. Quartils) in diesem Zeitraum stagnierten, fielen die Einkommen des untersten Viertels um 15%. Bestätigt wird der Ansturm auf den preisgünstigen Mietwohnungssektor durch die immer länger werdenden Vormerklisten der GBV (gemeinnützen Bauvereinigungen). In den letzten 5 Jahren ist die Zahl der WohnungsinteressentInnen um über 50% angestiegen.

Hohe Grundstückspreise verhindern Neubau und leistbare Wohnkosten

Die letztliche Steigerung des Wohnungsfehlbestandes in den Städten ist auf den Einbruch des geförderten Geschoßwohnungsbaus zurückzuführen. Er ist zwischen den Jahren 2010 und 2013 um 30% auf durchschnittlich rund 15.000 fertiggestellte Wohnungen zurückgegangen, sodass der Neubau geförderter Mietwohnungen in diesen Jahren nahezu zur Gänze von den Gemeinnützigen getragen wurde. Diese sind es auch, die in den Folgejahren und bis dato wieder für einen signifikanten Aufwärtstrend im Mietwohnungsbau sorgen. Nur dauert das Aufholen des Fehlbestands oft fünf Jahre. Vor allem die hohen Grundstückspreise verhindern Neubau und leistbare Wohnkosten.

Der auf Basis der jüngsten Haushaltsprognose errechnete Wohnungsbedarf beläuft sich im Zeitraum 2015 – 2020 auf bis zu 60.000 Wohnungen pro Jahr. Gegenüber der Vorjahresprognose bedeutet dies aufgrund der verstärkten Zuwanderung ein Plus von 6.000 Wohnungen. Insgesamt lässt sich die Neubauleistung der letzten Jahre auf etwas über 51.000 Wohnungen veranschlagen. Der auf Basis der jüngsten Haushaltsprognose errechnete Wohnungsbedarf beläuft sich im Zeitraum 2015 – 2020 auf bis zu 60.000 Wohnungen pro Jahr. Gegenüber der Vorjahresprognose bedeutet dies aufgrund der verstärkten Zuwanderung ein Plus von 6.000 Wohnungen.

Wohnbauoffensive muss jetzt umgesetzt werden

Ohne eine rasche Ankurbelung der Wohnbauleistung, unter anderem durch die zeitnahe Umsetzung der 2015 beschlossenen Wohnbauoffensive im Wege einer aktiven Wohnbauinvestitionsbank (WBIB), droht damit die Schere zwischen Wohnungsbedarf und –fertigstellung noch weiter auseinander zu gehen.

Im Vergleich zu Niederösterreich hält sich die Bereitstellung von leistbaren Wohnungen durch die Gemeinnützigen Bauvereinigungen in Oberösterreich in bescheidenen Grenzen:

Im Bau befindliche Wohneinheiten der GBV 2016/17:
NÖ 6.289 - OÖ 4.116
Fertig gestellte Wohneinheiten der GBV 2016/17:
NÖ 3.644 - OÖ 2.131

Neben den Gemeinnützigen müssen sich auch die Kommunen mit Fehlbestand wieder verstärkt in Wohnbau investieren, da sie den Bedarf am besten kennen und individuell agieren können.

Investitionen in Wohnbau erhöhen nicht das Maastricht-Defizit

Entsprechend den Bestimmungen des Europäischen Systems der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen (ie ESVG 2010) zählen sogenannte "Marktbestimmte Betriebe" nicht zum Sektor Staat, das heißt Ausgaben/Verbindlichkeiten dieser Betriebe finden keine Berücksichtigung in der Berechnung des Defizits bzw. des Schuldenstands der öffentlichen Hand (sie sind zunächst Maastricht-neutral, etwaige Defizite oder Überschüsse führen jedoch zu einer Be-/Entlastung des Defizites). Konkret bedeutet das, dass sämtliche Gebarungen im Zusammenhang mit der Beschaffung der Grundstücke, Kosten des Erwerbes oder der Errichtung der Objekte und Wohnungen, die Einnahmen aus der Veräußerung sowie die Einnahmen und Ausgaben aus dem laufenden Betrieb, wie zum Beispiel empfangene oder entrichtete Mietzinsen sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung wie oben beschrieben nicht dem Sektor Staat zugerechnet werden, das heißt Maastricht-Defizit und Maastricht-Schuldenstand nicht belasten.

Will eine Gemeinde ein Gemeindewohnhaus errichten, kann sie dies unter den oben angeführten grundsätzlichen Bedingungen direkt machen. Ein zweiter Weg wäre eine Gemeinde-GmbH zu gründen.

Die Finanzierung sämtlicher Kosten im Zuge der Errichtung des Gemeindewohnhauses erfolgt entweder direkt über die Gemeinde oder über die Gemeinde-GmbH, wobei die Gemeinde für diese Verbindlichkeiten in einer Form haftet, die es ermöglicht zu öffentlichen Finanzierungskosten zu finanzieren. Als FinanzierungspartnerInnen kommen private Geschäftsbanken, private Fonds, Versicherungen, die Wohnbaubank des Bundes, die Europäische Investitionsbank, aber auch der Europäische Fonds für Strategische Investitionen (EFSI) oder auch Mischvarianten der genannten Institutionen in Frage. Die Refinanzierung der eingegangen Darlehen erfolgt aus den Mieterträgen. Wesentlich ist, dass die FinanzierungspartnerIn nicht dem Sektor Staat zugerechnet wird, auch die Emission einer themenspezifischen, bundesgarantierten Anleihe (zum Beispiel ausgegeben durch die Wohnbaubank des Bundes) wäre denkbar. Die Finanzierung sollte zudem so ausgestaltet werden, dass sich die Tilgung an der wirtschaftlichen Nutzungsdauer orientiert (das sind bei Wohngebäuden zumindest 60 Jahre).

Wien lebt Ausgliederungsmodell bereits vor

Die Stadt Wien tätigt bereits Investitionen in Gemeindewohnungen in der Form des oben beschriebenen Ausgliederungsmodells. Errichtungen von Gemeindewohnungen übernimmt unter anderem die 2015 gegründete und eingetragene WIGEBA – Wiener Gemeindewohnungs- Baugesellschaft, eine 100%-Tochter der WGEG. Die WGEG (Wiener Gemeindewohnungs- Entwicklungsgesellschaft m.b.H.) gehört über die Gesiba der Stadt Wien und zählt – wie oben beschrieben – nicht zum Sektor Staat, somit sind Ausgaben und Verbindlichkeiten auch Maastricht-neutral. Es ist davon auszugehen, dass österreichweit auch andere Gemeinden diesen Weg der Errichtung von Gemeindewohnungen wählen, es ist jedoch unklar wie viele.

Land Tirol hat vorbildliche Wohnbauoffensive gestartet

Auch die Länder können für leistbaren Wohnraum sorgen: So hat das Land Tirol eine vorbildliche Wohnbauoffensive gestartet. Ziel ist, Wohnungen mit einem Mietpreis von rund fünf Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebs- und Heizkosten sowie Umsatzsteuer auf den Markt zu bringen. Rund 284 Millionen Euro des Landesbudgets fließen in das Projekt. Es soll Menschen mit niedrigen Einkommen leistbares Wohnen garantieren.

Wir benötigen auch in Oberösterreich, vor allem im Zentralraum mehr leistbaren Wohnraum; die genannten Möglichkeiten sollen rasch ergriffen werden. Die Bautätigkeit in der Linzer Innenstadt ist durchaus beachtlich, doch handelt es sich hierbei vor allem um freifinanzierte Wohnungen, die dann wahrscheinlich zu hohen Mieten angeboten werden. Denn das österreichische Mietrecht sieht hier keinerlei Einschränkungen vor, es herrscht der Marktpreis. Auch gebrauchte Wohnungen (sowohl Eigentum als auch Miete) im erschwinglichen Preissegment sind Mangelware.

Die günstigsten sind die ausgezahlten Wohnungen der Gemeinnützigen mit maximal 3,75 Euro/ m2. Nur erfolgt die Vergabe intransparent. Günstige ausgezahlte Wohnungen müssen vor allem transparent an schlechter Verdienende und Junge vergeben werden, Günstlingswirtschaft hat hier nichts mehr zu suchen.

Unser 30-Punkte-Programm für leistbaren Wohnraum

Die Grünen, speziell die Bautensprecherin Gabriela Moser, haben deshalb einen Forderungskatalog für leistbares Wohnen erstellt:

  1. Reform des Mietrechts in Richtung Transparenz und Leistbarkeit
  2. Abschaffung der Mietvertragsgebühr: MieterInnen müssen nach Abschluss eines Mietvertrages einen Betrag in der Höhe von einem Prozent des 36-fachen monatlichen Bruttomietzinses an das Finanzamt entrichten. Bei einem angenommenen Bruttomietzins von 700 Euro wären das immerhin 252 Euro. Eingeführt wurde die Mietvertragsgebühr unter Maria Theresia vor rund 250 Jahren. Heute begründet die Gebühr hingegen keinen Beratungsanspruch mehr. Auch hier stellt sich die Frage nach der Leistung.
  3. Transparente Vergabe von Miet- und Eigentumswohnungen durch die Gemeinnützigen
  4. Leerstandserhebung und Nutzung der leerstehenden Wohnungen
  5. Sanierungsbedürftige Wohnungen nachnutzen
  6. Renovierung mit Eigenleistung, beispielsweise leerstehende verfallende Gebäude durch Vereine – mit HandwerkerInnen und Asylberechtigten gemeinsam in Stand setzen
  7. Gebäude, die nur ein Erdgeschoss haben, aufstocken
  8. Ungenutzten Altbestand adaptieren
  9. Billige Wohnungen an Menschen mit schwächeren Einkommen geben
  10. Baurecht statt Grundkauf
  11. Vertragsraumordnung, Übernahme des Südtiroler Modells (50% der umgewidmeten Fläche für sozialen Wohnbau)
  12. Baulandmobilisierung durch Umwidmungsdruck: Dazu soll wie in Salzburg kürzlich beschlossen, künftig Bauland auf zehn Jahre befristet sein und dann automatisch wieder zu Grünland werden, für bereits bestehendes Bauland soll nach fünf Jahren eine jährliche Infrastrukturabgabe an die Gemeinde entrichtet werden. In Oberösterreich könnten so 8.700 Hektat(!) Wohnbauland der Grundstücksspekulation entzogen und mobilisiert werden.
  13. Kategorie sozialer Wohnbau und die Vertrags Rangordnung verfassungsmäßig absichern
  14. Vereinheitlichung der Bauordnung und die Vereinfachung von Normen.
  15. Abstellplätze und Garagenplätze erfordern rund 15% der Baukosten von Wohnungen. Verhandlungen mit den Ländern sollen die Änderung der so genannten Reichsgaragenordnung zum Ziel haben und erfolgreich geführt werden.
    Wohnbauförderung neu:
  16. Wohnbauförderung im Finanzausgleich zweckbinden (wie vor 2001/2009)
  17. Darlehensrückflüsse zweckbinden, Mietwohnungen gezielt fördern
  18. Gemischte Wohnformen verstärkt fördern (beispielsweise Seniorenheime mit jungen Leuten mischen, StudentInnenheim mit Flüchtlingsheim mischen, Senioren und Jungfamilien in speziellen Wohnprojekten koppeln)
  19. Darlehen statt Annuitätenzuschüsse
  20. Mehr Energieeffizienz in der Wohnbauförderung verankern – mit höheren thermischen Standards im Vergleich zur Bauordnung und besonderen Anreizen für erneutes Unterschreiten der Mindestanforderungen.
  21. Qualitätssicherung durch Förderung ökologischer Materialien und Überprüfung der Bauausführung sowie Gebäudebetrieb nach Fertigstellung
  22. Keine Wohnbauförderung für fossile Heizsysteme – weder im Neubau noch bei Sanierungen
  23. Thermische Sanierung (dreiviertel der Gebäude sind älter als 25 Jahre). Eine Sanierungsrate von drei Prozent sollte festgesetzt, ökologische Baumaterialien gefördert werden. Die Qualität der Sanierungsqualität sollte in den Fokus rücken, z.B. durch Ausführungskontrollen nach Baufertigstellung sowie verpflichtenden Sanierungskonzepte
  24. Verdichteten Flachbau und adäquate Dichten fördern, unterschiedliche Konzepte zulassen 2
  25. Reihenhaus wieder in die Fördermittel aufnehmen
  26. Den Förderungsschwerpunkt wieder auf den Geschosswohnbau verlagern, um den Bodenverbrauch zu reduzieren und die Grundkosten zu senken
  27. Bessere Förderung, wenn der Wohnraum an den öffentlichen Verkehr angebunden ist
  28. Förderung des Grundkostenanteils bei gleichzeitigen Maßnahmen gegen GrundstücksspekulantInnen und WidmungsgewinnerInnen
  29. Bewertung der gesamten Lebenszykluskosten der Baustoffe inklusive Entsorgung (keine Förderung von künftigem Sondermüll) – inklusive der grauen Energie in der Herstellung (beispielsweise Steinwolle aus Südamerika).
  30. Effizienterer Mitteleinsatz durch Harmonisierung der Wohnbauförderung

Die von der Bundesregierung seit 5 Jahren angekündigte Wohnbauoffensive kommt viel zu spät, real werden erst in fünf Jahren zusätzliche Wohnungen im angesprochenen Umfang bereit stehen. Wir haben bereits vor fünf Jahren eine Offensive für leistbares Wohnen im Parlament beantragt.

Die Bundesregierung hat die Wohnbauoffensive gänzlich verschlafen. Jetzt ist Feuer am Dach. Die Wohnungen sind heute dringend gefragt und nicht erst in fünf Jahren.

Gabi Moser

Zur Person:

Gabi Moser ist Nationalrätin der Grünen OÖ und Kandidatin der Grünen OÖ für die Nationalratswahl 2017


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